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<안상희 세무칼럼> 부가가치세법 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 포괄양수도

 

토지와 건물을 일괄 양도하는 과정에서 부가가치세법에서 규정한 포괄양수도에 해당하는지 여부는 중요한 쟁점이 될 수 있습니다. 

포괄양수도에 해당한다면 건물 분에 대한 세금계산서 발급 없이 부가가치세를 주고 받을 필요가 없지만 포괄양수도가 아니라면 반드시 부가가치세를 고려해야하기 때문입니다. 

사례별로 사업의 포괄양수도에 대한 쟁점을 살펴보고자 합니다. 

 사업을 하던 토지와 건물을 양도하면서 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 경우에만 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업양도, 즉 포괄양수도에 해당할 수 있습니다. 

부동산임대업을 영위하던 중 임차인이 나가고 공실인 상태에서 한 호실의 상가를 양도한다면 부동산임대업과 관련된 임차인을 승계하지 아니한 경우이며 세금계산서를 발급해야 합니다. 

사업이 아닌 건물이라는 재화를 양도하는 것에 불과하기 때문입니다. 

반면 상가 전체를 양도하면서 일부의 상가가 공실이라면 포괄양수도로 인정될 수 있습니다. 

부동산임대사업이라는 동질성이 유지되면서 사업의 주체가 바뀌는 것이기 때문입니다. 

 부동산임대업을 영위하던 중 해당 상가를 자녀에게 증여하는 경우에도 재화의 공급에 해당됩니다. 

계약상 또는 법률상 모든 원인에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것을 재화의 공급으로 정의하고 있으므로 대가를 수반하지 않는 증여도 양도와 동일하게 부가가치세 문제가 발생하게 되는 것입니다. 

포괄양수도에 해당하는 증여라면 부가가치세가 과세되지 않으며, 상기 사례와 같이 한 호실이 공실인 상태로 증여된다면 포괄양수도에 해당하지 않게 되므로 반드시 세금계산서를 발급해야 합니다. 

이 경우 부가가치세 과세표준은 상가 건물의 시가가 되므로 주의할 필요가 있습니다. 

 양도인이 해당 부동산을 담보로 차입한 부채를 양수인에게 승계하지 않은 상태로 부동산임대업 관련 상가건물을 양도한다면 이는 포괄양수도로 볼 수 있습니다. 

임대차 관련 보증금과 월세 등 모든 계약조건을 포괄적으로 매수인이 승계한다면 금융기관의 부채를 제외한다 하더라도 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도에 해당하는 것으로 국세청은 해석하고 있습니다. 

 사업의 모든 권리와 의무가 포괄적으로 승계되어야 함은 사업 전반의 인적, 물적 설비를 포함한 양수도 계약이어야 합니다. 

종업원들도 양수인에게 승계되어야 함이 원칙이나 부동산임대 사업장 소속 관리인 1명을 제외하고 승계되었다면 포괄양수도로 볼 수 있다는 해석이 있으므로 참고할 필요가 있습니다. 

양수인이 직접 건물을 관리할 목적으로 기존의 관리인을 승계하지 않은 경우라면 양도인의 법률적 지위를 그대로 승계하여 사업의 동일성을 유지한 것으로 볼 수 있기 때문입니다. 

 부가가치세법 집행기준에서는 포괄양수도에 해당되지 않는 사례를 열거하고 있습니다. 

사업과 직접 관련이 있는 토지와 건물을 제외하고 양도하는 경우, 부동산임대업자가 임차인에게 사업을 승계시키는 경우, 사업용부동산을 먼저 양도하고 동일한 과세기간 경과 후 나머지 권리, 의무 등을 양도하는 경우 등은 포괄양수도에 해당하지 않으므로 반드시 세금계산서를 발급해야만 합니다. 

 사업의 포괄양수도 해당 여부는 다양한 판례와 해석이 있으므로 신중하게 판단해야만 합니다. 

그런 이유로 과세관청과의 마찰이 발생하곤 합니다. 부가가치세법 상 대리납부제도를 활용한다면 분쟁을 방지할 수 있습니다.