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<안상희 세무칼럼> 오피스텔은 주택일까 상가일까 (실질과세의 원칙)

형식과 실질이 다른 경우에는 법적 형식이나 외관에도 불구하고 실질에 따라 과세하여야 함을 실질과세의 원칙이라고 하며, 이는 세법을 적용함에 있어 매우 중요합니다. 

실질의 내용에 따라 해석되고 과세되는 사례를 통해 그 의미를 살펴보고자 합니다. 

A는 주택을 양도하면서 1세대1주택 비과세를 적용하여 양도소득세 신고를 하였지만, 과세관청은 A가 기존에 소유하였던 오피스텔 1채를 주택으로 보아 비과세를 배제하고자 하였던 사례입니다. 

해당 오피스텔 건물의 다른 호실들 대부분이 주거용으로 사용되었음이 그 근거입니다. 

건축물대상 상 오피스텔의 용도가 “업무용”이라 할지라도 실질의 내용이 “주거용”이라면 실질과세의 원칙에 따라 주택으로 판단되는 것입니다. 

A씨는 해당 오피스텔을 임대한 사실이 없으며, 본인 혹은 제3자가 전입신고한 사실도 없으며, 실제 본인이 업무용으로 사용하였다는 사실을 적극 소명한 후 실질과세의 원칙에 의해 비과세를 적용받을 수 있었습니다. 

B와 C는 1999년 혼인하여 2004년 부부 공동의 재산으로 아파트 한 채를 B 명의로 취득하였습니다. 

2019년 이혼을 하는 과정에서 해당 아파트를 재산분할하기로 약정하였고 당시 시세의 절반을 C가 B에게 지급하면서 C의 명의로 이전하였던 사례입니다. 

B와 C는 아파트 명의를 바꾸는 과정에서 “증여”를 원인으로 소유권이전등기를 하였으며, 2020년 해당 아파트를 양도한 C에게 과세관청은 2년 보유 비과세 요건을 충족하지 못하였음을 이유로 양도소득세를 과세하고자 하였습니다. 

C는 형식상 증여로 소유권이전되었지만 실질은 협의이혼 전 재산분할이었다는 사실을 적극 소명한 후 실질과세의 원칙에 의해 비과세를 적용받을 수 있었습니다. 

재산분할은 공유물분할에 해당하므로 당초 취득한 2004년을 취득시기로 보기 때문입니다. 

12억원 이하의 상가겸용주택의 경우 주택의 면적이 상가의 면적보다 크다면 건물 전체를 주택으로 보아 양도소득세 신고를 할 수 있습니다. 

다른 주택이 없다면 2년 보유 요건을 충족함을 전제로 건물 전체에 대해 비과세 적용을 할 수 있게 됩니다. D는 건축물대장 상 1층(근린생활시설, 27㎡)과 2층(주택, 25㎡)으로 용도 구분된 상가겸용주택을 양도하였습니다. 

공부 상 상가가 주택보다 크기 때문에 주택 부분에 해당하는 양도차익에 대해서만 비과세를 적용할 수 있음이 원칙입니다. 

현장 실사를 해본 결과 1층 면적 중 일부가 구분되어 작은 방으로 사용되고 있었으며, 싱크대, 텔레비전, 냉장고가 구비되어 있었고 인터넷이 연결되어 있었습니다. 

해당 공간은 D의 아들이 주거와 치료목적으로 사용하고 있음이 확인되어 집니다. 

내부구조, 형태, 사실상 사용용도를 근거로 해당 면적은 주택으로 봄이 상당하다 판단되었고, 2평 남짓한 면적은 실제 주택으로 사용되었음을 과세관청에 적극 소명하였습니다. 

형식 상 상가의 면적이 더 크지만 실질과세의 원칙에 의해 주택의 면적이 더 큰 것으로 보아 건물 전체에 대해 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있었던 사례입니다. 

사례를 접할 때마다 제일 먼저 실질과세의 원칙을 떠올려야 합니다. 적극 활용한다면 절세에 활용될 수 있으며, 중요한 쟁점을 놓친다면 잘못된 의사결정을 초래할 수 있습니다.