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기고 <안상희 세무칼럼> 주거지역 등으로의 편입과 양도소득세

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작성일 2022-07-29 16:13

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<안상희 세무칼럼> 주거지역 등으로의 편입과 양도소득세


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국토는 크게 도시지역과 도시지역밖(관리지역,농림지역,자연환경보전지역)으로 구분되어 지정되고 도시지역은 주거지역,상업지역,공업지역,녹지지역으로 다시 세분화됩니다. 


토지가 도시지역 중 주거,상업,공업지역(이하 “주거지역 등”)으로 지정된다면 지가의 급격한 상승이 수반되어 농지라 할지라도 대지와 경제적 가치 면에서 큰 차이가 없어지게 됩니다. 


토지의 주거지역 등으로의 편입과 연관된 양도소득세 문제를 살펴보고자 합니다. 


8년 간 재촌자경한 농지에 대해서는 양도소득세가 100% 감면됩니다. 해당 농지가 주거지역 등에 소재해있다면 농업과 농촌을 활성화한다는 감면의 취지와 상충하게 됩니다. 


따라서 주거지역 등에 편입된 토지는 감면을 배제하거나 감면소득을 축소하는 등 제한적으로 적용하도록 법률이 규정하고 있습니다. 


양도물건의 소재지가 특별시,광역시,시지역에 속해 있으면서 주거지역 등 편입일로부터 3년이 경과하였다면 감면은 배제됩니다. 


보유기간 대부분을 자경하였으나 주거지역 등 편입일로부터 3년이 지난 시점에 양도하면서 거액의 세금을 납부해야만 하는 사례를 종종 보곤 합니다. 


편입일로부터 3년 이내에 양도하였다면 취득일부터 편입일까지의 양도소득금액에 대해 감면을 적용할 수 있습니다. 


소재지가 광역시의 군지역,도농복합시의 읍·면지역에 속해 있다면 편입일로부터의 3년 경과 여부에 상관없이 취득일부터 편입일까지의 양도소득금액에 대해 감면을 적용할 수 있습니다. 


경남지역의 창원,김해,진주,통영,사천,양산,밀양,거제시는 도농복합도시에 해당하므로 해당 도시의 읍·면 지역은 감면을 적용할 수 있습니다. 


공익사업 등으로 인해 토지가 협의매수 또는 수용되는 경우의 감면세액은 계산과정에서 유의해야할 점이 있습니다. 


양도소득금액이 1억원인 토지의 취득일 기준시가가 10, 편입일 기준시가는 50, 보상금수령일 당시의 기준시가가 90이라면 50%(50-10/90-10)에 해당하는 5천만원을 감면소득금액으로 계산하는 오류를 범할 수 있습니다.   


보상금수령일이 아닌 보상금산정의 기초가 되는 산정기준일 당시의 기준시가를 적용해야합니다. 


보상금산정이 이루어지면 통상 기준시가는 급등하게 되고 보상금수령일의 기준시가를 적용한다면 감면소득금액은 대폭 줄어드는 불합리가 존재하게 됩니다. 


이를 합리적으로 보완하기 위해 【조세특례제한법시행령제66조7항】에서는 협의매수 또는 수용되는 경우에 적용할 기준시가의 시기를 규정하고 있습니다. 


주거지역 등으로의 편입은 비사업용토지를 판단하는 기준에도 적용됩니다. 


편입된 날로부터 소급하여 1년 이상 재촌자경하였음을 전제로 편입일로부터 3년간은 비사업용토지로 보는 기간에서 제외될 수 있습니다. 


시 이상의 주거지역 등으로 편입된 경우만을 의미하므로 군 지역의 주거지역 등으로 편입된 경우는 해당되지 않습니다. 


시 지역에 소재해있는 농지에서 직접 경작을 하고 있다면 반드시 주거지역 등으로의 편입 시기를 확인해보아야 합니다. 


양도소득세 100% 감면이라는 절세효과를 위해 편입일로부터 3년 내에 양도할지 여부를 고려해야 할 것이며, 편입일을 고려하여 사업용토지 해당 여부 등을 판단해보아야 할 것입니다. 


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