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<안상희 세무칼럼> 고가주택의 양도소득세 (개정세법)

​고가주택은 1세대1주택 비과세 대상에서 제외됩니다. 고가주택의 기준은 얼마 전 소득세법 개정을 통해 9억원에서 12억원으로 상향되었습니다 (2021.12.8. 이후 양도 분부터 적용).

1세대가 1개의 고가주택을 양도하면서 발생하는 양도소득세 관련 쟁점을 짚어보고자 합니다.

1세대1주택 고가주택은 실지거래가액 12억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다.

6억원에 취득하여 15억원에 양도하였다면 전체 양도차익 9억원 중 12억원 초과분인 3억원에 대해서만 과세되는 것입니다. 9억원*(3억원/15억원)인 1.8억원이 과세되는 양도차익이 됩니다.

1주택을 2명이 공유하였다면 주택 수 판정에 있어서 각자가 1개의 주택을 소유한 것으로 보지만, 고가주택 판정 시 전체를 기준으로 함에 유의해야 합니다.

20억원짜리 주택을 2명이 50%씩 공유하고 있다면 각각의 지분율만큼인 10억원을 기준으로 고가주택 여부를 판단해서는 안됩니다.

20억원 전체를 기준으로 12억원 초과분에 대한 과세분 양도차익을 계산한 후 지분율대로 안분되어져야 합니다.

겸용주택의 경우 중요한 개정사항이 있으므로 유의해야 합니다.

고가주택의 주택 면적이 상가 면적보다 크다면 전부를 주택으로 보았지만, 2022.1.1. 이후 양도 분부터 고가주택인 겸용주택은 주택 면적이 상가 면적보다 크더라도 주택부분만 주택으로 보고 양도차익을 산정해야 합니다.

실지거래가액 12억원 이하의 겸용주택인 경우 주택 면적이 더 크다면 전부를 주택으로 봄을 의미합니다.

1세대1주택 고가주택은 장기보유특별공제율에서도 차이가 납니다. 일반적인 부동산의 경우 3년 이상 보유를 전제로 연간 2%씩 최대 30%의 율(A)이 적용되지만, 1세대1주택 고가주택은 연간 8%씩 최대 80%의 높은 율(B)을 적용받을 수 있습니다.

2020.1.1. 이후 양도 분부터는 지역을 불문하고 2년 이상을 거주하여야만 B공제율을 적용할 수 있음에 유의해야 합니다. 2년 미만 거주하였다면 아무리 오래 보유를 하여도 A공제율을 적용하여야 하며 이로 인한 세금차이는 클 수 있습니다.

2021.1.1. 이후 양도 분부터는 연간 8%의 율이 보유(4%)와 거주(4%)로 세분화됩니다. 5년의 보유기간 중 3년을 실제 거주하였다면, 20%(보유)와 12%(거주)를 합한 32%의 율이 적용되며, 5년의 보유기간 중 1년만을 거주했다면 앞서 말했듯 A공제율을 적용하여 10%의 율만이 적용되는 것입니다.

세부담 경감을 위한 고가주택 기준의 상향, 겸용주택에 대한 과세 강화가 2022년부터 적용되는 고가주택에 대한 개정내용의 핵심입니다.

고가주택은 주로 조정대상지역에 소재하고 있으므로 비과세 여부 판단 시 거주요건의 검토 등 중요한 사안은 별도로 검토를 해야 합니다.

일시적2주택자라면 비과세를 위한 양도기간, 사후관리 등의 다소 복잡한 부분까지 고려되어야 합니다. 정확한 비과세 판단과 세금 계산을 통해 향후 발생할 가산세 위험을 줄일 수 있습니다.